De flesta styrelser i en bostadsrättsförening märker samma sak förr eller senare.
En medlem ringer om ett stopp i köket.
En annan klagar på dålig lukt i badrummet.
Plötsligt står fastigheten inför ett problem som inte bara är tekniskt – utan ekonomiskt.
För i många fastigheter i Stockholm är avloppssystemet 40, 50 eller ibland över 70 år gammalt.
Och när problemen väl börjar märkas betyder det ofta att slitaget har pågått länge.
Det är därför modern fastighetsförvaltning inte handlar om att lösa stopp i avloppet.
Den handlar om att förstå varför stoppet uppstår – och hur man undviker nästa.
En vanlig missuppfattning bland styrelser är att kommunen ansvarar för avloppen i fastigheten.
Men i praktiken är ansvaret tydligt uppdelat.
Kommunen ansvarar för det allmänna ledningsnätet i gatan, medan fastighetsägaren – alltså bostadsrättsföreningen – ansvarar för rören från förbindelsepunkten och in i byggnaden.
Det betyder att allt från stammar och avloppsledningar till golvbrunnar och köksanslutningar är föreningens ansvar.
Och det är här planeringen blir avgörande.
För om rören börjar försämras kan konsekvenserna bli betydligt större än bara stopp i ett avlopp.
Vattenskador, fuktskador och försäkringsärenden är inte ovanliga följder när ett VA-system börjar ge upp.
I många fastigheter byggda mellan 1940 och 1980 användes gjutjärnsrör.
De var robusta – men inte eviga.
Efter decennier börjar insidan av rören ofta korrodera. Samtidigt fastnar fett, tvålrester och matpartiklar i ojämnheter i röret. Med tiden bildas beläggningar som minskar flödet.
Till slut räcker en liten störning för att orsaka ett stopp.
I äldre fastigheter i exempelvis Södermalm eller Vasastan ser vi ofta ett liknande mönster:
När flera av dessa symptom dyker upp samtidigt är det sällan ett enstaka problem. Då handlar det ofta om att hela systemet börjar närma sig slutet av sin tekniska livslängd.
När en BRF upptäcker problem i avloppssystemet finns det i praktiken tre vägar framåt.
Den första är regelbundet underhåll.
Det innebär spolning av stammar, filmning av rör och kontinuerliga kontroller. För många fastigheter kan detta förlänga livslängden på systemet med flera år.
Den andra strategin är relining.
Relining innebär att man installerar ett nytt skyddsskikt på insidan av befintliga rör. Metoden används ofta när rören fortfarande är strukturellt stabila men börjar bli slitna.
Den tredje lösningen är stambyte.
Det är det mest omfattande alternativet, men ibland också det mest långsiktigt ekonomiska när rören är kraftigt korroderade eller skadade.
Vilken lösning som är rätt beror alltid på fastighetens tekniska status, ekonomiska förutsättningar och hur långsiktig plan föreningen har.
En viktig sak många styrelser upptäcker är att avloppsfrågor aldrig är enbart tekniska.
De är lika mycket ekonomiska beslut.
Teknisk förvaltning handlar om att analysera rörens skick, planera åtgärder och säkerställa att systemet fungerar enligt myndighetskrav.
Ekonomisk förvaltning handlar om något annat: att se till att föreningen har rätt budget, avgiftsnivå och finansiering när större åtgärder krävs.
När dessa två perspektiv inte hänger ihop uppstår ofta problem.
Därför arbetar många bostadsrättsföreningar i Stockholm idag mer strategiskt – genom att koppla ihop avloppsfrågor med sin underhållsplan och långsiktig fastighetsförvaltning.
En välplanerad underhållsstrategi kan nämligen minska risken för akuta reparationer och ge bättre kontroll över framtida investeringar.
En bostadsrättsförening i Bromma började uppleva återkommande stopp i sina köksstammar.
Problemen kom först sporadiskt, men efter några år började de bli allt vanligare.
När rören filmades visade det sig att insidan var kraftigt belagd av fett och korrosion.
Styrelsen stod inför ett klassiskt beslut:
Efter en teknisk analys och ekonomisk kalkyl valde föreningen relining i kombination med en uppdaterad underhållsplan.
Resultatet blev att de kunde förlänga systemets livslängd betydligt – och samtidigt sprida kostnaderna över flera år istället för en akut investering.
I fastigheter är det nästan alltid samma sak som avgör kostnaderna: tidpunkt.
Om ett problem upptäcks tidigt kan åtgärden ofta planeras.
Om det upptäcks sent blir det ett akut projekt.
Och i fastighetsförvaltning är akuta projekt nästan alltid dyrare.
Det är därför fler bostadsrättsföreningar i Stockholm idag arbetar mer systematiskt med teknisk analys, underhållsplaner och professionell förvaltning.
Inte för att något är fel just nu.
Utan för att undvika att något blir fel senare.
Avloppssystemet är en av de mest kritiska – och samtidigt mest förbisedda – delarna av en fastighet. När det fungerar märker ingen det.
Men när det slutar fungera kan konsekvenserna bli både tekniska och ekonomiska. För bostadsrättsföreningar i Stockholm handlar långsiktig avloppshantering därför om tre saker:
förstå rörens skick, planera åtgärder i tid och koppla tekniska beslut till föreningens ekonomi. När dessa tre delar fungerar tillsammans blir fastigheten både tryggare att bo i – och enklare att förvalta.
Vanliga tecken är återkommande stopp, långsam avrinning och dålig lukt. En rörfilmning ger en tydlig bild av rörens skick.
Relining innebär att man förstärker befintliga rör invändigt medan stambyte innebär att rören byts ut helt.
Många fastighetsförvaltare rekommenderar spolning och kontroll ungefär vart 3–5 år beroende på fastighetens ålder.
Ja. En underhållsplan gör att styrelsen vet när installationer börjar närma sig slutet av sin livslängd och kan planera åtgärder i tid.
Artikeln är framtagen i samarbete med SVEA Fastighetsförvaltning AB, specialister på teknisk och ekonomisk förvaltning för bostadsrättsföreningar i Stockholm och Mälardalen. Innehållet bygger på praktisk erfarenhet från fastighetsprojekt, underhållsplaner och rådgivning till BRF-styrelser.
Johan Alkemyr – Gästbloggare och CEO på UnityWebb
Så går arbetet med upprustningen av landets skyddsrum Under 2025 har det satsats 100 miljoner kronor på att kontrollera, utföra tillsyner och rusta upp skyddsrum. Sveriges befolkningsskydd består av varningsmöjligheter, skyddsrum, utrymning och
Spanska bostadsmarknaden: Säljarens gyllene läge Just nu är den spanska bostadsmarknaden hetare än någonsin med stigande priser. Trots viss osäkerhet i omvärlden är det säljarna som har övertaget. Upptäck varför och hur svenska
Sänk kostnader & undvik överraskningar En välgjord underhållsplan är mer än ett dokument – det är grunden för stabil ekonomi, nöjda medlemmar och trygg drift. För BRF:er i Stockholm innebär det att planera
SVEA FASTIGHETSFÖRVALTNING INGÅR I SAMMA KONCERN
Du kan nu stänga detta fönster
Välkommen till Svea fastighetsförvaltning! Vi erbjuder en användarvänlig och optimerad lösning för offertförfrågan inom fastighetsförvaltning för både föreningar och företag.
Genom att fylla i vårt formulär kan du snabbt och smidigt begära en offert anpassad efter dina specifika behov.
Vår erfarna personal kommer att behandla din offertförfrågan noggrant och ge dig en konkurrenskraftig offert inom kort tid.
Tveka inte att skicka en offertförfrågan och ta det första steget mot att få en skräddarsydd lösning för din fastighet. Vi är stolta över att vara din pålitliga partner inom fastighetsförvaltning.
Vid akuta ärenden är du välkommen att kontakta jouren. Ett ärende är akut om det innebär risk för skada på egendom eller person. Om felet inte är akut och kan hanteras som felanmälan rekommenderar vi att ni kontaktar felanmälan vardagar 07-16. Observera att ärenden på jourtid debiteras extra.
Vill du anmäla att något är trasigt eller ur funktion i allmänna utrymmen? Ring oss vardagar mellan 08-16. Är du bostadsrättsinnehavare kan du också anlita oss för att arbeten i din lägenhet men då debiteras du och inte din förening/hyresvärd.
Felanmälan vardagar: 08:00 – 16:00
08 – 410 409 15
Jourtelefon alla dagar 16:00-08:00
08 – 400 209 84
